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Mohamed Tahar Boukhari explique dans cet entretien la nouvelle formule d'offre d’habitation, le logement promotionnel aidé (LPA), qui concerne «tous les programmes» (AADL, Assure-immo, ENPI et OPGI) initiés par l'Etat, éligibles au crédit à taux bonifiés entre 1 et 3%, selon le revenu.
Quelle est l'offre de logement actuelle avec le logement promotionnel aidé ?
L'offre de logement est diverse. Elle est adaptée à la demande, selon la capacité du revenu. Le logement public locatif, financé par les fonds publics. Ce type de logement est attribué par les commissions de daïra institué par le décret 2008. Il est adressé aux demandeurs, selon des conditions d'éligibilité, et dont le revenu n'excède pas deux fois le salaire national minimum garanti (SNMG), actuellement de 15 000 DA.
Il existe aussi le logement social participatif (LSP) et la location-vente qui est adressée à des postulants éligibles dont le revenu n'excède pas six fois le SNMG avec une aide de l'Etat unique de 700 000 DA quel que soit le revenu, pourvu qu'il soit inférieur à six fois le SNMG, et un abattement sur le coût du foncier car la charge foncière représente beaucoup dans certains cas au niveau du prix du logement.
Donc si on (l'Etat) n'intervient pas sur la cession du foncier avec des abattements. Il y avait aussi l'habitat rural adressé aux populations qui résident ou activent en milieu rural pour lesquelles l'Etat a consenti des aides pour la construction d'habitats individuels.
Que vise-t-on à travers la bonification du taux d'intérêt sur le crédit immobilier ?
Après cadrage du marché (immobilier), il y avait une frange de la population qui a été exclue. Avec le SNMG à 12 000 DA fois 6, ce qui donnait un revenu de 72 000 DA, qui reste faible, donc il ne peut couvrir les besoins ordinaires du ménage. Le texte a donc mûri entre temps pour arriver à une autre forme d'aide avec la bonification du taux de crédit.
Les taux étaient situés entre 6 et 7% pour un crédit immobilier normal, donc lorsque le postulant prend un crédit d'un million de dinars sur 20 ans à 6,5% de taux d'intérêt, il paie le principal à un million DA et les intérêts aussi pour le même montant. En bonifiant le taux d'intérêt, le citoyen augmente sa capacité d'endettement. Le fait de bonifier permet d'emprunter plus. L'Algérien a la culture de l'accession à la propriété puisque sur les 7,5 millions du parc de logements y a à peine, seuls 800 000 sont locatifs et le reste fait partie du parc privé.
Justement, comment s'oriente cette aide indirecte pour l'accession à la propriété ?
Les mesures prises consistent en l'intervention sur la bonification des taux d'intérêts. On (l'Etat) estimait que jusqu'à 6 fois le SNMG, le postulant pouvait accéder à un logement promotionnel collectif aidé ou libre, pourvu qu'il ne dépasse pas un certain montant. Il pourra bénéficier d'un crédit bonifié qui laisse à sa charge 1% et le différentiel c'est l'Etat qui le prend en charge.
Pour les postulants dont le revenu est situé entre 6 fois et 12 fois le SNMG, ils paient 3% de taux d'intérêt et le reste est pris en charge par l'Etat. En plus de l'abattement sur le coût du foncier, dans les grandes villes comme Alger, Oran, Constantine, Annaba où l'abattement de 80% au profit du promoteur immobilier qui paie que 20% du prix du foncier.
Pour les wilayas du Sud et des Haut Plateaux, l'abattement est de 95% et pour les autres wilayas restantes l'abattement est de 90%. L'abattement était uniforme auparavant avec 80%. Il s'agit d'encourager les gens à aller vers les wilayas de l'intérieur du pays où le coût du logement sera beaucoup moins cher.
Le tout adossé à l'aide directe de l'Etat qui est de 700 000 DA pour les revenus variant d'une à quatre fois le SNMG et de 400 000 DA pour ceux entre 4 et 6 fois le SNMG à travers le dispositif Fonal (Fonds national de logement) via la CNL (Caisse nationale du logement) pour le logement promotionnel. S'agissant de l'habitat rural, l'aide est de 700 000 DA pour les revenus est d'une à six fois le SNMG.
Ces mesures découlent d'une étude réalisée pour situer les niveaux des revenus. Pensez-vous qu'une majorité d'Algériens soient inclus dans cette fourchette d'une à 6 fois le SNMG ?
La quasi-majorité des Algériens touchent entre 15 000 et 90 000 DA, soit 98% d'entre eux sont dans cette fourchette. Pour la capacité d'endettement, c'est une autre chose.
Dans le cas d'un crédit bancaire, la banque s'assure selon des règles prudentielles qu'à un moment donné elle récupère ses intérêts et le principal prêté. Pour le remboursement, elle tient compte que c'est le tiers du salaire qui peut être versé, donc pour elle à 15 000 DA le postulant n'est pas solvable. Selon les études que nous avons réalisées, à partir de 18 000 DA, on peut accéder à la propriété qui puisse couvrir durant une période de 25 ans le remboursement du prêt. Chose possible avec l'aide frontale et l'abattement sur le foncier.
Quels sont les programmes de logements éligibles à ces aides ?
Pour les aides frontales, tous les programmes qui n'ont pas démarré à la date d'aujourd'hui. C'est-à-dire le programme quinquennal et tous les autres programmes qui sont en cours de réalisation. Il faut savoir que pour les autres programmes qui sont en cours de réalisation, les gens ont émargé tout en remplissant les conditions, même avec les aides cela ne change pas grand-chose.
Par contre, pour la bonification des taux d'intérêt, il me semble que le texte a été publié, que l'instruction du ministère des Finances à l'adresse des banques a été prise, lorsque le postulant est éligible à la bonification, il peut d'ores et déjà en bénéficier, même pour un logement qui a démarré depuis quelque temps. L'application de l'instruction est entrée en vigueur le 14 mars 2010 en tenant compte du prix du logement.
Combien de logements promotionnels aidés (LPA) sont éligibles à la bonification ?
Il s'agit de 370 000 LPA, 500 000 en habitat rural. Donc un total de 870 000 logements éligibles à la bonification. Nous intervenons en réduisant le TOL (taux d'occupation par logement) qui, actuellement, avoisine les 5. Lorsque nous avons commencé à travailler sur le plan quinquennal, nous avons saisi toutes les wilayas pour nous communiquer leurs besoins respectifs par segments.
Pour le programme 2010-2014, les 48 wilayas ont communiqué leurs besoins consolidés qui ont donné 1,15 million de demandes. L'Etat a pris en charge ces besoins, en ajoutant le programme d'absorption de l'habitat précaire en plus du programme en cours, nous avons prévu l'inscription dans le quinquennal de 2 millions de logements, dont 100 000 logements déjà dans le circuit et 1,2 million nouveaux.
Alger fait exception puisque la demande est plus importante et le problème de disponibilité du foncier se pose. Qu'en est-il de l'offre et de la demande prévisionnelle pour cette wilaya ?
La grande majorité des PDAU (plan directeur d'aménagement et d'urbanisme) est en révision, y compris celui d'Alger. La révision d'un PDAU consiste à augmenter les capacités foncières, soit par l'intégration de nouveaux terrains, soit par la densification ou la restructuration de tissus existants qui étaient déjà urbanisables.
Il n'y a pas qu'Alger où nous avons des difficultés à installer des logements comme à Mila, Batna, Béjaïa et Constantine. Par contre, ce n'est pas le cas à Oran ni à Annaba. L'affectation de programme se fera que sur la base de la demande de chaque wilaya et à partir de fiches techniques de terrains libres de toutes contraintes et qui puissent être livrés à la réalisation immédiatement. A la date d'aujourd'hui, les wilayas connaissent leurs programmes affectés
en 2010-2014 et la mise en place des financements sera en fonction de la possibilité de la wilaya à dégager le foncier. Une vingtaine de wilayas ont répondu pour l'instant. Pour 2010, nous avons affecté plus de 100 000 logements, le reste se fera au fur à mesure que le foncier est dégagé. Ce qui nous intéresse ce sont les demandes filtrées. Alger reste la wilaya où nous livrons le plus de logements, en moyenne 10 000 à 12 000 logements par an, toutes formules confondues.
Finalement le LPA comprend quelles formules ?
Le LPA peut faire l'objet d'un montage financier où à la fin du cycle de réalisation c'est le promoteur qui cède et transfert la propriété immédiatement, c'est l'accession à la propriété classique, soit l'ex-LSP, et l'autre est celle où le promoteur contracte un crédit et ramène le financement pour réaliser les logements, il reste propriétaire et demande un loyer à l'acquéreur jusqu'à l'acquittement du prix du logement, et là il transfert la propriété. C'est la location-vente.
Le ministère n'arrête pas de quota, il laisse libre choix au promoteur. En tout cas, les mêmes avantages sont offerts à tous. Il faut dire seulement que la location-vente de type AADL n'existe plus. Par contre, maintenant c'est la location-vente type Cnep-immo ou Assure-immo qui n'est pas exclue du crédit à taux bonifié entre 1 et 3%. Il s'agit de 240 000 LPA au total entre AADL, OPGI, Assure-immo et ENPI (Entreprise nationale de promotion immobilière née de la dissolution des EPLF), mais c'est l'AADL et ENPI qui sont privilégiés.
Le prix du logement est-il arrêté ou libre ?
Il n'y a pas de prix administrés. Le prix du LSP n'est pas administré, ni celui de la location-vente. Le logement est un produit marchand. Il est réalisé par un promoteur, donc le prix ne peut et n'a jamais été administré. Sauf, c'est peut-être là que réside l'amalgame, on peut faire un logement à 2,5 millions à 2,8 millions DA, comme on peut faire un logement à 10 millions DA. Comme il s'agit d'un logement aidé pour permettre à l'Algérien d'avoir un logement décent, nous avons fixé comme seuil pour accéder au crédit à taux bonifié.
Source:Le temps d'Algérie